濟南作為山東的省會城市，房價在山東排名一直處于第二位，那么第一位是哪個城市？我就不說了。目前全國房價基本處在平穩下降期，濟南也不例外，今年下半年開始，出現了明顯的下滑現象。對于沒買房的小伙伴來說，確實是個非常好的消息。對于手里握著多套房的炒房客來說，是個每月資產都在縮水的日子，心里非常焦慮。擔心跌破買入價。剛需和炒房者都處在觀望期。明年房價趨勢如何？會不會出現反彈？

山東濟南的房價最近變化挺大，看看明年怎么走？

二手房不受限價影響，是市場供需關系決定的，最能真實反映房價的走勢，所以我們先來看一下濟南各區二手房的價格情況。

山東濟南的房價最近變化挺大，看看明年怎么走？

1、歷下區，11月二手房目前均價 24073 元/m2，10月二手房均價 24192 元/m2，環比上月下跌 0.49% ↓，同比去年同期下跌 6.36% ↓。從價格趨勢圖可以看出，4月份開始價格開始出現下滑，一直持續到11月份，未見停止跡象。

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2、歷城區， 11月二手房均價 15228 元/m2，10月二手房均價 15506 元/m2，環比上月下跌 1.79% ↓，同比去年同期下跌 11.69% ↓。從數據來看，歷城區的價格跌幅相對較大一些，并且也一直在緩慢持續下跌。

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3、市中區， 11月二手房均價 19488 元/m2,10月二手房均價 19635 元/m2,環比上月下跌 0.75% ↓，同比去年同期下跌 1.20% ↓。市中區從8月份開始出現較為明顯的下降趨勢，目前也一直持續下行。

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4、槐蔭區， 11月二手房均價 14701 元/m2,10月二手房均價 14776 元/m2,環比上月下跌 0.50% ↓，同比去年同期下跌 11.78% ↓。從今年3月份槐蔭區房價開始出現下滑，到11月份，累計下跌約10%。

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5、天橋區， 11月二手房均價 14454 元/m2,10月二手房均價 14627 元/m2,環比上月下跌 1.18% ↓，同比去年同期下跌 11.65% ↓。1月份開始，天橋的房價就開始緩慢下滑，截止到11月份，累計下跌約8%。

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從上面各區的均價走勢來看，步調基本一致，都是穩步下跌當中，半年跌幅平均10%左右。真正的實際成交價，會遠低于這個均價。

山東濟南的房價最近變化挺大，看看明年怎么走？

濟南一位朋友，在5月份看好天橋區某某花園小區一套二手房，89㎡，精裝修，送地下室和車位，當時房主報價155萬，約合單價17500元，朋友出145萬，房主不同意，后來朋友漲到150萬，房主還是不賣，無奈，沒有成交。到現在朋友還沒買到合適的房子。頭幾天朋友看到這套房子還沒賣，他了解了一下，現在房主報價125萬，約合單價14000元。6個月的時間，一套套二的房子降了30萬，目前這套房子的報價，是同小區最低報價，也是誠心、狠心想賣了。但是朋友說現在他買房的意愿沒有那么強烈了，想等到明年再買，考慮直接買個套三的。

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現在雖然央行降息、深圳降低豪宅稅等各種樓市利好消息出臺，但是堅持“房住不炒”的總基調沒有變，利率還是在上浮階段。所以總體明年濟南房價不會上升，會繼續穩中有降。最近網上很多人預測，房價可能會降到2015年，我想濟南的能降到2016年就可以了，大家說有沒有可能降到2016年的價格呢？

感謝邀請。雖然現在濟南樓市的行情不景氣，濟南房價的跌幅在同級別城市里居前，但小編對濟南樓市未來的發展有信心，預計2020年濟南房價走勢就會結束現在的頹勢，未來平穩發展是濟南樓市的主旋律。理由有以下幾點：

首先，濟南是沿海經濟大省山東省的省會，現在又是強省會的時代，濟南正在建設國家中心城市，濟南的未來肯定是美好的。現在濟南的人口凈流入量居全省第一位，強大的人口虹吸能力源源不斷的為濟南樓市提供購買力。

其次，限購是近期濟南房價跌幅較大的主要原因，因為在現在房價早已和居民收入脫鉤的當下，剛需人群買房困難，社會上層收入者再被政策限制，房價就此一蹶不振。雖然濟南作為二線城市限購很難在短期內解開，本地人還是只能購買兩套房子，但新近的人才引進政策卻變相放開了外地人的買房資格，這對濟南樓市屬于利好消息。

其三，濟南房價經過本輪下跌，風險得到了部分釋放，和省內的普遍城市相比，濟南房價的泡沫更小，性價比更高。現在在濟南東部新城區，有不少底價低至1.1萬元的剛需樓盤，小編認為這個價格對濟南主城區的房子來說，即使暫時位置偏僻，未來的風險也已經不大。

濟南未來的中心到底在哪里？為什么會有這么大的爭論呢？

濟南未來的市中心，現在的市中心，以及過去幾百年的市中心，都是在大明湖畔，這幾乎是沒有什么爭議的。

因為濟南最大的優勢和特色就是泉水，再就是千佛山，所以從大明湖往南到千佛山這一塊老城區，有趵突泉、黑虎泉和護城河，這樣自然稟賦太完美了，過去幾百年都是城市中心。像明府城的位置，小橋流水人家，簡直在全國都屬于絕版的。

在濟南的老城區，人們都能感受到江南的氛圍，都說，濟南不是江南勝江南。

與此同時，濟南的城市次中心是一直在不斷變動的。在這里就簡單梳理一下，近百年來，濟南次中心的變化。

上個世紀初的若干年，濟南開埠，洋人進來，幫著修了濟南老火車站，同時在濟南經緯路段，蓋了很多洋樓，有點像青島的八大關，在那個時代，老商埠就好比現在的奧體片區或者CBD，都是有錢人住的地方，和娛樂的地方。那時候的商業中心就是緯二路的大觀園。

上世紀八九十年代以來，濟南的次中心開始南移，過了八一立交橋再往南，英雄山周邊，因為有山的資源，居住者非富即貴。所謂，住南不住北。

到了2000年以后，城市次中心，又逐漸在東移，特別是奧體建成，龍奧大廈投入使用，奧體周邊逐漸成了城市次中心。所謂東強，一路向東。

有些時候，次中心變化時，人們置身其中時，往往感受不到，比如當年很多住在英雄山附近的人，都不看好奧體那邊，而且東部奧體開始幾年確實沒啥人氣，人氣還是在英雄山省體這邊。

但等到奧體真正發展起來的時候，像英雄山周邊省體那一片突然就落寞了，這可能就是時代發展的趨勢。

而未來若干年，濟南的城市次中心顯然是要一路向北，也就是跨過黃河去，進行北跨，也叫千年一跨，目前濟南黃河北起步區已經開始高標準建設，力度非常大，可以預計未來若干年后，黃河北會逐步成為濟南的城市次中心。

從歷史的演變可以看出，濟南的中心一直是大明湖周邊的老城，當然老城也會逐漸地進行城市更新，但濟南中心未來也不會變化。

而次中心則隨著社會經濟的發展，一會兒往南，一會兒往東，一會兒往北，現在就差往西發展去了。次中心是一直在變動的。

濟南不能再向東發展了！一會影響青島的世界中心城市地位！未來的青島應成為中國的第二個香港！與韓國首爾、日本東京比美！濟南不要與青島爭了！濟南應打造雄安以南中國的中心城市！濟南應劃臨清市為龍頭、帶動齊河縣域經經發展！京九高鐵臨清站應叫濟南臨清站！輻射京津冀豫與太原、西安接軌、濟南造大！濟南經十路北園大街直達臨清的高速縮短了濟南到雄安的距離！